ADA.12.02.03 Perizie tecniche su immobili per compravendita/affitto

Raccogliere altri dati, parametri e informazioni utili da associare ai dati base per la valutazione: dati con nesso causale o temporale con i dati immobiliari reali (es. listini, borsini), dati trattati statisticamente (es. quotazioni, indici congiunturali).

Verificare periodicamente le quotazioni immobiliari per la compravendita/affitto immobiliare sui portali di pubblicità immobiliare più comuni (es. Immobiliare.it, casa.it, idealista.it).

Consultare periodicamente altre banche dati di comparabili per perizie immobiliari utili per la valutazione (es. STIMATRIX City, CRIF RES, Agent Pricing, Nomisma), verificandone preventivamente l'attendibilità, l'aggiornamento, l'omogeneità e la specificità.

Cercare periodicamente dati e parametri aggiornati utili per la corretta elaborazione di perizie immobiliari utilizzando le banche dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.

Cercare periodicamente dati e parametri aggiornati utili per la corretta elaborazione di perizie immobiliari utilizzando le banche dati dei Valori Agricoli Medi dell'AdE.

Inserire e/o aggiornare parametri di riferimento utili per le perizie ottenuti applicando opportuni modelli statistico-econometrici ai dati raccolti in fase di indagine di mercato.

Inserimento nella banca dati per l'effettuazione dei processi estimativi dei dati esito delle ricerche di mercato, utilizzando appositi software.

Effettuare fotografie e riprese video dell'immobile da valutare ponendo attenzione alle caratteristiche dei locali, alla luminosità e agli elementi rilevanti per la valutazione.

Provvedere al rilevamento della consistenza di tutti i locali e delle pertinenze e calcolare i valori delle superfici nette e commerciali utilizzando appositi strumenti e secondo gli standard internazionali e nazionali.

Ispezionare e verificare lo stato dell'immobile all'esterno e valutare gli ambienti circostanti sia per aspetti negativi (es. attività rumorose, strada trafficata), sia per aspetti positivi (es. presenza estesa di aree verdi, vicinanza ai servizi primari) che possono incidere sulla valutazione.

Ispezionare e verificare lo stato dell'immobile all'interno, verificando la necessità di interventi di ristrutturazione e altri elementi, sia positivi (es. presenza di impianto di climatizzazione, finiture di pregio) che negativi (es. assenza di balconi, ascensore) che possono incidere sulla valutazione.

Richiedere agli uffici territoriali competenti i documenti tecnici relativi all'immobile: estratti di mappa catastale, visure catastali attuali, planimetrie catastali attuali,

Applicare il metodo estimativo a confronto di mercato (Market Approach o MCA), stimando il valore o il canone di mercato degli immobili attraverso il confronto tra l'immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo e canone noti.

Applicare il metodo estimativo a capitalizzazione dei redditi (Income Approach), che trasforma il reddito o i redditi di un immobile nel valore di mercato applicando specifici calcoli finanziari, e il presupposto di ordinarietà.

Applicare il metodo estimativo a costi di costruzione deprezzati (Cost Approach) nel caso di immobili già edificati, basandosi sulle stime del valore di mercato del terreno edificato e del valore di mercato del fabbricato, deprezzati in base all'obsolescenza funzionale e agli indici di svalutazione.

Applicare altri metodi di stima (es. capitalizzazione finanziaria, analisi del Flusso di Cassa Scontato) o la combinazione degli altri metodi.

Selezionare il metodo di stima sulla base delle caratteristiche e destinazione d'uso dell'immobile (es. immobile particolare può non avere un numero sufficiente di elementi comparabili e quindi è preferibile non scegliere il Market Approach) o la combinazione di metodi diversi.

Preparare tutti gli allegati utili a completamento del rapporto di valutazione (documentazione catastale, planimetrie, fotografie della visita sopralluogo, …)

Redigere il rapporto di valutazione in conformità agli standard di settore, includendo: lo scopo della stima, la descrizione dell'immobile con tutte le sue caratteristiche (ubicazione, descrizione tecnica, consistenze, stato locativo, inquadramento catastale, conformità edilizia ed urbanistica), la metodologia estimativa adottata, i risultati dell'analisi di mercato, la determinazione del valore.