ADA.12.02.04 Servizio di Intermediazione per compravendita/affitto di immobili

Chiedere al cliente le informazioni preliminari utili per individuare le esigenze e le caratteristiche dell'immobile che desidera prendere in affitto o acquistare (es. destinazione immobile se residenziale o commerciale, comune o località indicativa, tipologia di immobile, numero di locali e superficie indicativa, capacità di spesa indicativa).

Chiedere al cliente le informazioni preliminari utili riguardo l'immobile oggetto di affitto (es. tipo di immobile, indirizzo e contesto, superfici interne ed esterne, durata della locazione, tipologia di affittuario, ecc.).

Chiedere al cliente le informazioni preliminari utili riguardo l'immobile oggetto di vendita (es. tipo di immobile, indirizzo e contesto, superfici interne ed esterne, eventuali spese di condominio ordinarie e straordinarie, occupato/libero, classe energetica, aspettativa di ricavo indicativa, ecc.).

Inserimento nella banca dati dell'agenzia, mediante apposito software gestionale, di tutte le informazioni relative al cliente che richiede acquisto/vendita/affitto di immobili (es. informazioni anagrafiche sul cliente, sulle caratteristiche dell'immobile, sul contratto di mediazione, ecc.).

Inserimento nella banca dati dell'agenzia, mediante apposito software gestionale, di tutte le informazioni relative all'immobile oggetto della vendita/affitto.

Cercare nuovi venditori tramite tecniche di e-mail marketing, personal branding e lead generation.

Cercare nuovi venditori tramite il sito dell'agenzia o attivando un apposito blog e campagne di acquisizione.

Cercare nuovi venditori tramite i principali canali social: Twitter, Instagram, Facebook, Linkedin.

Chiamare telefonicamente potenziali venditori utilizzando opportune tecniche di selezione dei nominativi.

Cercare direttamente nel territorio di interesse chiedendo a negozianti, amministratori, portieri, ecc. se conoscono proprietari intenzionati a vendere/locare il proprio immobile o lasciando materiale informativo e/o lettere di presentazione nelle cassette postali.

Estendere la ricerca ai colleghi di altre agenzie con i quali si hanno rapporti di collaborazione anche tramite il canale Multiple Listing Service.

Cercare potenziali nuovi venditori consultando il database dell'agenzia, contattando tutti quei clienti che hanno volontariamente lasciato i propri dati e la loro richiesta di ricerca dell'immobile.

Fornire al cliente eventuali suggerimenti per aumentare il grado di attrattività dell'immobile.

Ispezionare e verificare lo stato dell'immobile all'interno, verificando la necessità di interventi di ristrutturazione e altri elementi sia positivi che negativi che possono incidere sulla determinazione del prezzo e sulle possibilità e sulle modalità di vendita/affitto.

Ispezionare e verificare lo stato dell'immobile all'esterno e valutare gli ambienti circostanti sia per aspetti negativi (es. attività rumorose o altri fattori ambientali negativi), sia per aspetti positivi (es. presenza estesa di aree verdi) valutando gli aspetti che possono incidere sulle possibilità e sulle modalità di vendita/affitto.

Acquisire dal venditore/locatore informazioni certificate sulla consistenza dell'immobile (es. precedenti perizie) e/o precedere alla misurazione delle aree interne ed esterne e alla valutazione di altri elementi utili per la vendita.

Presentare al venditore/locatore la valutazione e concordare il prezzo di vendita/affitto sulla base delle stime di valutazione, predisponendo, in caso di locazione, la scheda di asseverazione del canone concordato per verifica dell'ammissibilità alla tassazione agevolata.

Effettuare una stima del prezzo di mercato dell'immobile utilizzando le banche dati per l'effettuazione dei processi estimativi, applicando i dati relativi alla superficie commerciale precedentemente calcolata, valutando i coefficienti di merito che aggiungono o sottraggono valore all'immobile e sono calcolati in base a: stato locativo (presenza di un affitto), piano, stato di conservazione, luminosità, vista, età dell'edificio, eventuali valori aggiunti, verificandone la validità con il responsabile dell'agenzia.

Affidare ad un perito la perizia dell'immobile fornendo tutte le informazioni necessarie).

Determinare i parametri di consistenza dell'immobile (es. superficie commerciale, superficie utile) sulla base delle misure rilevate in fase di sopralluogo o da altra documentazione e applicando i coefficienti correttivi secondo le normative che ne stabiliscono gli standard di calcolo.

Richiedere al venditore/locatore il contratto di locazione e valutare i vincoli di tempo, eventuali diritti di prelazione e le condizioni economiche della locazione in essere.

Richiedere al venditore/locatore la copia del contratto e l'attestazione della regolare posizione nel pagamento delle rate di rimborso del mutuo, verificando la possibilità di estinzione anticipata o al rogito.

Richiedere al venditore/locatore tutta la documentazione utile per la vendita o l'affitto dell'immobile: visura e planimetria catastale, l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), documenti di conformità degli impianti dell'immobile, documenti specifici per immobili nuovi o ristrutturati, documenti specifici per immobili in condominio, altri certificati obbligatori.

Verificare la documentazione sulla provenienza dell'immobile (atti precedenti, successioni, donazioni, divisioni ereditarie).

Chiedere al venditore/locatore (persona fisica) di fornire la documentazione aggiornata relativa a codice fiscale e carta d'identità e i certificati di residenza, estratto di nascita e certificato di stato civile o estratto dell'atto di matrimonio. In caso di società, visura camerale e documenti di identità dei legali rappresentanti.

Supportare il cliente nelle attività necessarie per la sottoscrizione del mandato di vendita da parte del/i venditore/locatore/i, usufruttuario/i con definizione delle modalità di visita all'immobile e del prezzo di pubblicità dell'immobile.

Predisporre l'incarico di mediazione, indicando in modo chiaro tutti gli elementi previsti dalla normativa (patto di esclusiva o non esclusiva, condizioni della compravendita, provvigione, obblighi del venditore, diritto di recesso, spese, penali) utilizzando modulistica interna dell'agenzia o appositi moduli messi a disposizione dalla Camera di Commercio.

Definire con il cliente il tipo di contratto di incarico da stipulare per il servizio di intermediazione, “in esclusiva” o “non in esclusiva”, la durata dell'incarico, l'importo della mediazione su base percentuale del prezzo di vendita o dell'importo annuale della locazione ed eventuali altre condizioni, spiegandone chiaramente i significati.

Informare il venditore/locatore sui diritti dell'agenzia (es. penale per rinuncia all'intermediazione o vendita tramite terzi in caso di “esclusiva”) e sui servizi garantiti dell'agenzia (es. visionare e valutare l'immobile, promuoverne la vendita, assistenza alle parti fino al rogito notarile o firma del contratto di locazione.

Rispondere ai clienti che hanno espresso interesse allo specifico immobile tramite telefono, email, canali web/social e fornire le informazioni aggiuntive non presenti nella pubblicità, eventualmente anticipando documenti non riservati (planimetrie, rendita e categoria catastale), natura del venditore/locatore (persona fisica o società o altri elementi che determinano il trattamento tributario – che quindi incidono sui costi finali).

Inserire l'immobile in vendita/locazione nei canali pubblicitari dell'agenzia.

Provvedere alla preparazione degli ambienti per il coinvolgimento del servizio fotografico/video.

Verificare se nel database dell'agenzia sono disponibili immobili in vendita/affitto con caratteristiche compatibili con le richieste del cliente e viceversa, utilizzando apposito software di gestione.

Contattare i nominativi presenti nel database il cui immobile risponde alle caratteristiche che si stanno ricercando fornendo le informazioni necessarie per valutare l'interesse sull'immobile.

Incontrare i potenziali acquirenti/conduttori e collaborare con i loro professionisti per approfondire i dettagli sull'immobile e fornire documentazione tecnica con l'obiettivo di ottenere una formale proposta di acquisto/locazione.

Seguire il potenziale cliente dopo la/e visita/e per feedback e con una regolare serie di azioni atte a incentivare l'interesse verso lo specifico immobile o proponendo altri immobili.

Raccogliere ed esaudire le richieste di informazioni dei clienti interessati allo specifico immobile e fissare un appuntamento all'immobile con l'agente incaricato, effettuando al contempo la prequalifica della clientela con inserimento in banca dati.

Presentare la proposta di acquisto/locazione al venditore/locatore e assistere i clienti nella fase di trattativa per la compravendita e locazione dell'immobile fornendo le informazioni utili e cercando di pervenire brevemente e efficacemente all'incontro tra le parti.

Assistere il venditore/locatore alla sottoscrizione della proposta per accettazione, eventualmente inserendo modifiche/aggiunte alle condizioni inserite in proposta, con consegna delle somme valide quali caparra confirmatoria.

Predisporre la proposta irrevocabile di acquisto/locazione inserendo le condizioni che il cliente propone al venditore/locatore per l'acquisto o la locazione: prezzo di vendita o locazione, data di decorrenza della vendita o durata della locazione, ecc. utilizzando apposita modulistica interna dell'agenzia o precompilati della Camera di Commercio.

Definizione dell'importo della provvigione per mediazione su apposito modulo, sottoscritto dal cliente contestualmente alla proposta di acquisto/locazione.

Preparare i clienti riguardo agli aspetti giuridici e fiscali, riguardo alle aspettative del venditore/locatore o di quanto da esso espressamente richiesto nel mandato di vendita/locazione, evitando così sorprese al momento della stipula del contratto o del rogito.

Registrazione del contratto in AdE, previa riscossione delle eventuali spese di registrazione.

Ottenere la vidima del contratto firmato e della scheda di asseverazione del canone dalle associazioni di categoria, in caso di contratti a tassazione agevolata.

Assistere il cliente e il venditore/locatore alla sottoscrizione del contratto di locazione, verificare la corretta corresponsione delle garanzie (deposito cauzionale/fideiussione).

Assistere il venditore/locatore alla consegna dell'immobile con redazione di apposito verbale accompagnato eventualmente da documentazione fotografica dello stato dell'immobile.

Condividere con il cliente la bozza contrattuale approvata dal locatore e mediare tra le parti per eventuali modifiche alle condizioni o definizione degli articoli.

Redigere il contratto di locazione appropriato alla tipologia di immobile e alle leggi vigenti, sulla base della bozza contrattuale predisposta dal locatore e condividerla con lui per la definizione di tutte le condizioni accettate in proposta.

Verificare con le associazioni di categoria l'aderenza allo standard contrattuale previsto per i contratti a tassazione agevolata.

Assistere la banca anche accompagnando il perito incaricato per i sopralluoghi necessari alla verifica urbanistica catastale.

Recupero per conto del cliente della documentazione tecnica necessaria per la richiesta di mutuo e predisposizione della stessa.

Istruire il cliente sulla documentazione necessaria per la richiesta di mutuo e concordare con lui le modalità di recupero della stessa.

Registrazione del preliminare presso l'AdE nel caso in cui venga sottoscritto presso il mediatore.

Assistere le parti nella procedura di firma del preliminare di compravendita ed esazione delle imposte per la registrazione, nel caso in cui il preliminare venga sottoscritto presso il mediatore.

Collaborare con il notaio alla stesura della bozza, nel caso in cui il preliminare venga sottoscritto presso studio notarile.

Preparazione della bozza del preliminare di compravendita e condivisione con le parti, eventualmente mediando tra le richieste per giungere ad una bozza condivisa.

Collaborare con il notaio per le verifiche del preliminare di vendita condividendo tutta la documentazione relativa all'immobile già raccolta con l'incarico.

Supportare il venditore per l'integrazione della documentazione aggiuntiva richiesta dal notaio, eventualmente incaricando i tecnici per il reperimento o la produzione di nuovi documenti.

Assistere il cliente e il venditore/locatore e supportarli nel recupero e nella predisposizione della documentazione necessaria per la stipula dell'atto. Informare il cliente delle spese relative alle imposte dovute.

Assistere le parti alla sottoscrizione del rogito e consegnare al cliente davanti al notaio eventuali chiavi utilizzate per le visite.

Collaborare con il notaio alla preparazione della bozza del rogito. Condividere con le parti la bozza contrattuale ed accogliere eventuali integrazioni mediando tra le parti.

Richiedere alla Camera di Commercio la visura camerale dell'agenzia immobiliare, necessaria nel caso di compravendita con mediazione e fornire al notaio tutti i dati relativi alla mediazione (importi percepiti da ciascuna parte, iscrizione REA, numero di abilitazione, documenti del legale rappresentante).

Collaborare con il notaio per una ultima verifica della documentazione, eventualmente integrata delle richieste del notaio in fase di preliminare.

Assistere i venditori per ottenere il nulla osta dall'amministrazione condominiale con i conteggi aggiornati alla data del rogito, la rendicontazione dell'eventuale importo di mutuo residuo che verrà estinto all'atto.